«Золотое время», которое было у застройщиков в последние четыре года, закончилось. Такой приговор прозвучал из уст замглавы Минстроя Никиты Стасишина. Очевидно, имеется ввиду массовый спрос на ипотечное жильё, субсидируемый государством. Рынок замер, будущее неясно.
Похоже, надежда на то, что традиционно острый в РФ жилищный вопрос можно благополучно и навсегда закрыть капиталистическими инструментами, провалилась. Властям придётся найти социально дружелюбные формы решения проблемы.
«Помните, как в отличном фильме, «мы глаза приподзакрыли, а можем и приподоткрыть», — попугал застройщиков замминистра Стасишин. Что он имел ввиду, чиновник не пояснил. Однако выражение «закрыть глаза на что-то» обычно подразумевает некие неблаговидные, стыдные (а порой и незаконные) дела.
Что если главной целью лоббистов решения о субсидиях льготной ипотеки была поддержка нашего вечного бенефициара — банковского сектора и крупных игроков стройиндустрии? А люди — по остаточному принципу.
Итогом подобной политики стал жуткий разгон цен на жилую недвижимость. За последние пять лет, по данным Росстата, её стоимость выросла более чем вдвое. На вторичном рынке средняя цена квадратного метра увеличилась с 58,5 тысячи рублей в 2019 году до 110 тысяч рублей в октябре 2024 года. А на новостройки цены взлетели чуть ли не втрое: с 64 тысяч рублей до 171 тысячи рублей за квадрат. «Застройщики просто обнаглели», — так охарактеризовали ситуацию в Госдуме. Но ведь это прямой результат решений чиновников?!
В результате обрушился спрос. Кое-где в 2−3 раза, а в городах-миллионниках даже в 5 раз. Лучше всего дела обстоят в Москве, но и тут падение почти вдвое. Никак иначе, кроме как коллапсом рынка, это назвать нельзя. Первичные социальные последствия уже проявились — в Тюмени увольняют риелторов — нет сделок. Вторичные — отложенные последствия, тоже будут. Например, лишённые возможности приобретать жильё по приемлемым ценам, молодые семьи станут отказываться от рождения детей и т. п.
Причина отмены льготной ипотеки на поверхности — при столь высокой ключевой ставке, какую поддерживает ЦБ, государство уже не в силах её субсидировать. В ноябре средние базовые ипотечные ставки по рыночным программам превысили 28%, а максимальные ставки доходили до 43% годовых. Несложные расчёты показывают, что при покупке в ипотеку средней по стоимости квартиры за 5−6 млн рублей на солидный срок россияне выплатят в итоге десятки (!) миллионов рублей.
Подобные ставки, если оценивать их влияние в целом, а не в каждом отдельном частном случае, не грех назвать запретительными.
«Это тупик, финансовая пирамида, когда удовлетворение потребностей населения в жилье идет только через один механизм — ипотеку», — цитируют СМИ резкое мнение отраслевого эксперта. Пирамиды для бюджета (чего боялся Минфин) из-за остановки льготной ипотеки как раз и не случилось, но с точки зрения удовлетворения жилищных потребностей ситуация действительно мутная.
Надежды на то, что жильё начнёт дешеветь, поскольку новостройки из-за высокой цены стоят нераспроданными (об этом, в частности, говорил министр строительства Файзуллин), производят впечатление словесных интервенций — чиновники выдают желаемое за действительное. Доступность жилья — реальный показатель, важный для людей, от этого особо не вырастет. Ведь после обещанного в декабре очередного подъёма ЦБ ключевой ставки процент за ипотеку может превысить 30% уже в 2024 году. Дальше — больше…
Цена на квартиру пониже, ипотечная ставка повыше. Шило на мыло. В итоге получится примерно та же дикая сумма переплаты на десятки лет. Заёмщик как был пожизненно в долгах, как в шелках, так и останется. Есть ли тогда смысл в жонглировании цифрами в надежде «продать» людям нерабочие решения, если ситуация на рынке уже зашла в тупик, а общее нездоровье экономики не оставляет ей шансов на исправление? Жилищная проблема — долгоиграющая. Возможно, пора понять, что ипотека — не единственный путь.
Замереть, сделать вид, что рыночек порешает, россияне как-нибудь сами справятся, а не справятся — останутся жить в чём есть, чиновники уже не смогут. С мая месяца перспективное обеспечение людей жильём — политическая задача. Согласно указу Владимира Путина, к 2030 году в среднем на каждого гражданина должно приходиться не менее 33 кв. метров жилья, а к 2036-му — не менее 38 кв. метров. Вряд ли стоит напоминать о том, что за событие произойдёт в 2030-м. А в 2036-м? Видимо, то же самое.
Ну, а раз так, нужно изобретать альтернативы — адаптировать страну к возникшей вдруг новой реальности. Придумать новое, вспомнить старое, подглядеть, как это устроено на Западе, на Востоке, у ближайших соседей. И внедрить параллельно с ипотекой. Как знать, может понастроенные по всей России новые доступные квартиры однажды назовут «путинками». Как стали называть «хрущёвками» удобные и бесплатные квартиры советские люди. Пусть некоторые и ругали их, не зная к чему однажды придёт страна.
Альтернативой ипотеке может стать долгосрочная аренда с правом последующего выкупа (лизинг). Не требующие залога или поручителей, лизинговые компании, сами владеющие недвижимостью, часто не настаивают и даже на официальных доходах арендатора. Жилец при этой схеме получает выбор, пожив в нескольких разных квартирах, оценив район, транспортную доступность, иные факторы. Правда, ставка может быть выше, чем при ипотеке. Работать по лизингу могут и государство, и частник. Чем не путь?
Тот же вариант, но без выкупа — тоже решение проблемы. Хотя люди предпочитают заполучить жильё в собственность — так надёжнее, предоставление арендного жилья (в т.ч. социального) непосредственно государством, как это было в СССР, а сейчас есть в Финляндии, Германии, нивелирует подобные страхи. Квартира не переходит в собственность арендатора, но жить в ней, если платить исправно, можно хоть пожизненно. Такие формы пытаются внедрять, но речь идёт об отдельных домах. А у нас целая страна!
Ещё одна возможная форма решения, тоже знакомая из советского прошлого — приобретение квартиры через жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Удручённые смертью льготной ипотеки риелторы уже называют их «горячим трендом» на рынке недвижимости.
Права пайщиков защищает профильный федеральный закон. В отличие от ипотеки, их взносы идут на выкуп их собственных «квадратов», а не погашение процентов по кредиту. Первоначальный взнос, как утверждают, скромный.
Интересно выглядит вариант ссудо-сберегательных касс. Это специализированные банки, привлекающие деньги в долгосрочные вклады под низкий процент. Но в конце срока вклада ССК даст кредит на жильё тоже под низкий процент. Копить можно долго — например, на будущую квартиру ребенку.
Поскольку система предполагает отдельное регулирование ЦБ и ССК не может торговать валютой или играть на фондовом рынке, то ставка кредита от рыночной конъюнктуры не зависит. Закон о ССК готовили не раз, но пока не приняли.
Но это всё типовые варианты решения жилищного вопроса за свои кровные. Каждый может обратиться к тому или иному инструменту, если есть деньги. Для страны же, где умерла ипотека, важно увязать их в систему, отрегулировать, масштабировать и сделать доступной для большинства. Примерно так сделано в Белоруссии — последнем социальном государстве Европы. «Многодетным семьям бесплатно дают квартиры, а обычным — субсидии», — можно прочесть в соцсети восторги одного из экспертов «СП» по возвращению из Минска.
Потому и «Батька», что не бросает свой народ, сохраняя и развивая лучшее из прошлого, формирует будущее. Напуганные людоедским процентом ипотеки россияне теперь с завистью глядят через границу — на соседей. Они тоже хотят жить нормально.
